עמי שרוןאין זה סוד ששוק הנדל”ן הישראלי נמצא במצב קשה, המחירים עולים, הביקוש נמוך ואנשים רבים נאלצים לוותר על חלום רכישת דירה משלהם. מחקרים מראים שבשביל לרכוש דירה כיום יש צורך בלמעלה מ-140 משכורות בשכר ממוצע, כלומר מדובר בסיטואציה כמעט בלתי אפשרית.
ישנם הסברים רבים מדוע שוק הנדל”ן הישראלי רותח, כאשר אחת הסיבות לכך בוודאות הוא מה שמכונה בפי כל “דירות להשקעה”. מדובר על אנשים, ישראלים וזרים, שרוכשים דירות לצורך השקעה ולא לצורך מגורים. מדובר על דירה שנייה, שלישית ואף למעלה מכך.
אותם רוכשים משתמשים בדירות אלה לצורכי שכירות בשביל ליהנות מהכנסה נוספת (בהתחלה דמי השכירות מחזירים את המשכנתא ואת ההשקעה בדירה ולאחר מכן הם משמשים כמין משכורת שנייה או שלישית). במצב כזה עדיף להם לעלות את דמי השכירות בשביל להרוויח, מאחר ומדובר על שוק לא מפוקח, מחירי השכירות עולים, וכך דירות שמשפחות יכלו לרכוש לצורך מגורים, הופכות לדירות השקעה עם דמי שכירות גבוהים.
כיצד מתמודדים עם הבעיה?
אחת ההמלצות להתמודד עם הבעיה של דירות להשקעה היא ביצוע הליך גילוי מרצון המתבצע לרוב בכל הקשור להכנסות וכספים, גם עבור נדל”ן ודירות – רשויות המס יסכימו שבעלי דירות אשר משכירים אותן, יצטרכו לדווח על מס שהם לא שילמו בגין דירות שבידיהם. אותם נישומים יקבלו אופציה למכור את הדירות הנוספות, קרי דירה שנייה, שלישית וכן הלאה, בהנחות במסים. דירה שנייה תקבל פטור מלא בתשלום מס שבח, דירה שלישית תקבל הנחה של חמישים אחוז. בעלי הדירות ישלמו כמובן מס על השכירות שקיבלו אך פקידי רשות המסים יוכלו להקל עליהם במידה והם יחליטו להיכנס להליך של גילוי מרצון מסוג זה. הליך זה כדאי לבצע בצורה מבוקרת בסיועו של עורך דין מנוסה אשר מתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ונדל”ן ואשר בקיא בשלבי הנוהל וההליך השונים.
מטרת ההליך בסופו של יום היא לשחרר דירות לשוק, מה שיביא הן לגידול בהיצע, הפחתה במחירי הדירות וכן הפחתה דרמטית בדמי השכירות של הדירות. חשוב להבהיר שהליך זה מוצע גם לבעלי דירות אשר לא חיים בארץ (קרי תושבי חוץ). אומנם לישראל יש אינטרס שאותם משקיעים ירכשו דירות בישראל, הן מטעמים כלכליים והן מטעמי ציונות (חלק מהמשקיעים הם יהודים והמדינה רוצה למשוך אותם לעשות עלייה לישראל). אך אותם משקיעים גם פוגעים בשוק בכך שהם גורמים למחירי הדירות לעלות. ההצעה היא להגביל את יכולת הרכישה שלהם עד 3 דירות שאחת מהן חייבת לשמש למגורים שלהם, והם לא יוכלו לרכוש דירות להשקעה באמצעות משכנתאות מבנקים ישראליים. דבר שיאלץ אותם להביא הון זר לארץ ולא לגרור את רכישת הדירה על הבנקים.
המצב בעולם
ישנן מדינות שמאפשרות רכישת דירות להשקעה, למשל ארה”ב, קנדה, גרמניה, אנגליה (מקומות שישראלים רבים משקיעים בהם) אך לעומת זאת ישנן מדינות מערביות שלא מאפשרות לרכוש דירות מגורים ללא הגבלה, למשל, שוויץ, שם המדינה מתירה רכישת דירות מגורים רק באזורי נופש ולא בערים ראשיות, זאת מתוך כוונה לשמור על דירות עבור תושבי המדינה. ישראל היא מדינה קטנה והשקעות זרות, כולל בנדל”ן, הן מאוד חשובות עבורה. מצד שני, כשהיצע הקרקעות הוא מצומצם והביקוש הוא נמוך, מתעורר צורך ממשי לדאוג שהמחירים לא יבריחו את הישראלים משוק זה.
